Geregistreerd mediator. Aangesloten bij De Raad van Mediators.
Lid NMv. ADR full certified.
Handelsnaam van Westerling Mediation




Eindhoven - 's-Hertogenbosch
Oss - Tilburg e.o.

Onderwerpen op deze pagina:
- Woning onverdeeld laten - Overdracht economisch eigendom - Uitkopen makkelijker met NHG
- Hypotheerente is geen alimentatie! -Huren duurder dan kopen???
- Is de overwaarde op de oude woning vrij te besteden?

De woning onverdeeld laten bij een scheiding
De woning 'onverdeeld' laten na uw scheiding?

Er kunnen redenen zijn om bij een scheiding na te denken over het onverdeeld laten van de woning. Er zitten diverse haken en ogen aan. De Conflictnmediator legt dat graag aan u uit tijdens een gesprek. Toch is het soms een goede oplossing. Bijvoorbeeld als de woning lastig verkoopbaar is of dat er sprake is van een forse onderwaarde. Ook kan het aan de orde komen als één van beide partners met de kinderen in de woning wil blijven, maar niet in staat is om de ander direct uit te kopen. Een andere optie is het 'overdragen van Economisch Eigendom'. Hieronder op deze pagina meer informatie over beide opties.
Overweegt u één van beide opties, laat u hierover dan goed informeren! Dat kan tijdens een vrijblijvend en kosteloos adviesgesprek met één van onze mediators op één van onze locaties in Eindhoven, Den Bosch, Oss of Tilburg.

De woning onverdeeld laten na de scheiding

Lukt het niet om de financiering rond te krijgen om de vertekkende partner uit te kopen en/of de hypotheek op één naam te krijgen, dan is er nog de mogelijkheid om de woning voorlopig onverdeeld te laten. Gedurende twee jaar blijft de hypotheekrente na de scheiding blijft de hypotheekrente volledig aftrekbaar. De beslissing tot verkoop van de woning kan hiermee worden uitgesteld. Een reden daarvoor kan ook zijn dat er tijd ontstaat voor waardeherstel van de woning.

Redenen voor onverdeeld laten van de eigen woning

  • De betaalbaarheid van de maandtermijnen van de hypotheek zjn geen probleem voor de achterblijvende partner, maar de bank kan of wil op basis van de 'verstrekkingsnormen' niet meewerken aan ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid van de ander en/of er is niet voldoende leencapaciteit om de uitkoop te financieren;
  • Rust voor de kinderen. Zij behouden -voor eeen deel- hun vertrouwde omgeving;
  • Verkoop is geen optie omdat er sprake is van onderwaarde (huis is minder waard dan het openstaande hypotheekbedrag/schuld);
  • Huren kost maandelijks meer dan het (netto) maandbedrag van de hypotheek op de huidige woning.

Nadelen van onverdeeld laten van de eigen woning

  • 24 maanden na inschrijving van de echtscheiding vervalt het recht op renteaftrek op het hypotheekdeel (50%) van de vertrekkende partner. Een oplossing kan dan nog zijn: overdracht economisch eigendom;
  • De vertrekkende partner blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek;
  • Daardoor is het meestal onmogelijk voor de vertrekkende partner om zelf een nieuwe hypotheek af te sluiten voor een eigen koopwoning;
  • De vertrekkende partner moet maar 'hopen' dat de achterblijvende partner als een goede 'huisvader' voor de gezamenlijke woning blijft zorgen, zodat er geen waardevermindering optreedt;
  • Mogelijke discussies over de kosten van groot en klein onderoud aan de woning;

Onverdeeld laten van de woning

  • Hoe bepaal je samen het moment waarop uitkoop of verkoop wel gaat plaatsvinden en de vetrekkende partner over zijn/haar geld kan beschikken?

Tip:Maak goede en duidelijke afspraken over de wijze waarop later de (over)waarde bepaald wordt en hoe lang het 'onverdeeld laten' mag duren.

Het geld blijft in de stenen zitten

Overdracht Economisch Eigendom

Bij het 'onverdeeld' laten van de woning, is er voor het deel van de vertrekkende partner na twee jaar geen recht meer op aftrek van hypotheekrente. Om het verlies van hypotheekrente te voorkomen kan overwogen worden het economisch eigendom over te dragen. De hypotheekrente wordt dan volledig aftrekbaar voor de achterblijvende partij. De bank hoeft hiervoor geen toestemmng te geven. Beide partijen blijven eigenaar van het onroerend goed en hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld.
Het is van belang om het goed vast te leggen in het convenant of een vaststellingsovereenkomst, zodat het voor de belastingdinst duidelijk is dat het om een overdracht van tenminste economisch eigendom is.
Voor de belastingdinst is het belangrijk dat de woning het hoofdverblijf is van de achterblijvende partner, deze alle 'voordelen' van de woning geniet en het hrootste deel van de kosten en lasten draagt.

Nadelen overdracht Economisch Eigendom

  • Sinds 2013 is de regel van toepassing dat bij deze vorm van overdracht de helft van de hypotheek omgezet moet worden naar een hypotheek met een annuitair aflosschema.

Tip: Het kan een overweging zijn om nog voor de echtscheiding de hypotheek om te zetten naar een constructie waarbij deze geheel of gedeeltelijk annuitair is. De bank geeft na de scheiding wellicht geen toestemming. Regeren is vooruitzien!

Uitkopen wordt makkelijker via NHG

Het uitkopen van een ex-partner na echtscheiding wordt in meer gevallen mogelijk dan tot nu toe het geval is. Die mogelijkheid wordt geboden door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen met een wijziging in de voorwaarden.
De meest voorkomende aanleiding om een huis te moeten verkopen is volgens NHG (Nationale Hypotheek Garantie) het beëindigen van een relatie. In veel gevallen wil een van beide ex-partners in het huis blijven wonen en moet om de ander uitkopen om dat mogelijk te maken. Financiering is dan de drempel, zeker als het huis inmiddels flink meer waard is.
NHG wil daar meer ruimte in creëren en past vanuit dat oogpunt de voorwaarden aan. Voor financiering van de overwaarde aan een ex-partner vervalt de gebruikelijke acceptatietoets voor een nieuwe lening. Daarvoor in de plaats komt een beheertoets. Er wordt niet gekeken naar wat geleend kan worden maar wat de maandelijkse hypotheeklasten gaan bedragen en of de betreffende partner die lasten zelfstandig kan betalen. De geldverstrekker moet daartoe onderbouwen dat dit mogelijk is. Als dat lukt, dan gaat NHG akkoord met een aanvullende lening onder hypotheekgarantie.
(brons: Alsema Van Duin, notaris en juristen)

Uitkopen van de partner bij scheiding

Hypotheek: nee! Duur(der) huren: ja! Snap jij het?

Voor de 'gewone mens' is het vaak lastig om redeneringen van banken te volgen. Een voorbeeld: je hebt een hypotheek van 300.000 euro nodig om de woning na de scheiding volledig op jouw naam te krijgen en je ex uit te kopen. Aan rente en aflossing wordt aan je voorberekend dat je bruto 800 euro per maand kwijt bent. Na belastingvoordeel is dat netto wellicht 550 euro. Je bruto jaarinkomen is 45.000 euro. Op basis van dit inkomen is je 'leencapaciteit' niet voldoende en de bank wil/kan de financiering dus niet voor je regelen.
Zou je jullie huis verkopen en gaan huren dan ben je veroordeeld tot de vrije sector. Voor een vergelijkbare woning zal je diep in de buidel moeten tasten. Een maandelijske huur van 1000 tot 1200 euro is heel normaal. En dan is er niemand die zegt dat je het niet kunt betalen.... Snap jij het?

Aftrek hypotheekrente bij echtscheiding

(bron: HZW accountans en belastingadviseurs)
Bij een echtscheiding zijn goede afspraken met betrekking tot de kosten van de eigen woning en eventuele partneralimentatie fiscaal erg belangrijk. Onjuiste of geen afspraken hierover kunnen je zomaar duizenden euro’s aan aftrek kosten.

Er bestaat een speciale fiscale regeling voor de aftrek van hypotheekrente bij echtscheiding. Deze komt er in het kort op neer dat degene die na de scheiding niet meer in de woning verblijft, toch nog twee jaar lang hypotheekrente kan aftrekken.

Hypotheekrente is GEEN alimentatie!

Hypotheekrente is geen alimentatie

Geen afspraken... ook geen aftrek!

(bron: HZW accountans en belastingadviseurs)
In een zaak die speelde voor het hof Amsterdam, was na de echtscheiding de man in de woning blijven wonen. De woning was voor de helft eigendom van beide partners. De man betaalde de volledige hypotheekrente. Er waren geen afspraken gemaakt omtrent partneralimentatie. De man betaalde weliswaar alle hypotheekrente, maar kon hiervan toch maar de helft aftrekken. Hij was immers ook maar voor de helft eigenaar.

De man voerde aan dat indien hij een zogenaamde cirkelconstructie had toegepast, hij wel alle hypotheekrente had kunnen aftrekken. Bij een dergelijke constructie betaalt de ene partner (in dit geval de man) 50% van de hypotheekrente en betaalt hij de partner daarnaast alimentatie, zodat die andere partner met dat geld de andere 50% van de hypotheekrente kan bekostigen. Bij deze constructie kan de man een bedrag ter grootte van de betaalde hypotheekrente aftrekken, zij het dat hij de helft van dit bedrag aftrekt als partneralimentatie. Volgens het hof gaat deze vergelijking echter niet op.

Het hof wees erop dat hypotheekrente nu eenmaal geen alimentatie is. Over de alimentatie waren geen afspraken gemaakt, noch op papier gezet. Was de cirkelconstructie wel overeengekomen, dan had de vrouw inderdaad nog twee jaar lang de hypotheekrente af kunnen trekken.

Cirkelconstructie kan heel voordelig zijn

Cirkelconstructie kan voordelig zijn

(bron: HZW accountans en belastingadviseurs)
Een cirkelconstructie is dus inderdaad fiscaal voordeliger, maar dan moet hiervoor wel gekozen worden. Bij de ene partner is de hypotheek dan voor 50% aftrekbaar, plus er is een even grote aftrek van alimentatie. Die is bij de andere partner belast, maar hier staat de aftrek van 50% van de hypotheekrente gedurende twee jaar weer tegenover.

Let op! Tot 2020 was er een verschil in het maximale tarief waartegen hypotheekrente en alimentatie kon worden afgetrokken. Voor het jaar 2019 was dit voor hypotheekrente 49% en voor alimentatie 51,75%. Vanaf dit jaar gelden voor beide aftrekposten dezelfde maxima. Voor 2020 is dit 46%.

Overwaarde vrij te besteden?

De meeste mensen kopen na verkoop van een woning met overwaarde een nieuw huis. Als ze wat geld hebben verdiend met hun vorige huis investeren ze dit in het nieuw huis. Je krijgt dan te maken met de zogenoemde ‘bijleenregeling’ en die komt erop neer dat je je verdiende geld altijd weer moet investeren in je nieuwe huis. Tenminste, als je de gunstige rente-aftrek wilt behouden. Dus investeer je de overwaarde niet in het nieuwe huis dan krijg je over dat bedrag geen rente-aftrek.

Verbouwen met je overwaarde?

De prettige uitzondering op de regel van de bijleenregeling is ‘verbouwen’. Geld van de overwaarde kan gebruikt worden voor het verbouwen van je nieuwe huis. Over het hypotheekbedrag krijg je dan wel de rente-aftrek.

Overwaarde is niet vrij te besteden.

De overwaarde kan ook gebruikt worden voor de verbouwing.